買樓按揭｜內地城市居民槓桿排行：深圳僅排第4　仍超過發達國家

「資金槓桿」可以用來表示居民貸款與存款之比，「住戶部門槓桿」則表示居民貸款與本地生產總值（GDP）之比。由於買樓按揭是居民一項重要的債務來源，因此這兩項數據也反映了居民投資樓市時的貸款比例和財務狀況。
內媒《第一財經》近日整理了一份23座主要城市的資金槓桿和住戶部門槓桿排行榜，深圳作為內地新樓價格最貴的城市，卻以83.2%的住戶部門槓桿率僅排第4位，但仍然超過已發展經濟體的平均水平（72.1%）。

根據排行榜，內地7城資金槓桿超過100%：廈門（161.7%），杭州（138.8%），南京（137.9%），深圳（137.2%），合肥（122.9%），蘇州（109.2%），廣州（103.9%）。貴陽、寧波、青島、溫州則超過8成。

居民存款是資金儲備，居民貸款則是債務。債務擴張過快而資金儲備不足，就會帶動資金槓桿率不斷攀升。資金槓桿率高，意味着樓市投資熱情高漲。在樓市上行期，這些投資行情能迅速轉化房價上漲的刺激力，而在樓市下行期，這些缺乏資金支持的債務，也很容易淪為懸在房價頭頂的「達摩克利斯之劍」。

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住戶部門槓桿率更能看出一個城市的整體負債水平，2020年上半年，中國居民槓桿率（指住戶部門槓桿）高達59.7%，較2019年末（55.8%）上升。這一數字已經趕平國際平均線（59.7%），遠超新興市場經濟體（39.9%），距離已發展經濟體（72.1%）亦只有12.4個百分點之差。

其中，有6城的住戶部門槓桿率超過80%：杭州（107.4%），溫州（94.1%），廈門（84.2%），深圳（83.2%），南京（81.6%），廣州（80.9%），均已超過已發展經濟體的平均水平。

居民槓桿率過高，影響有多大？一方面，居民槓桿率攀升，會持續擠壓消費，這在內循環時代尤其顯得格格不入。根據央行《中國區域金融運行報告（2019）》，控制人均可支配收入、社會融資規模等因素後，居民槓桿率水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

居民槓桿率增長過快的問題日益嚴重。從2008年到2020年，內地居民槓桿率從18%增長到59.7%，擴大到3倍多，增速在全球首屈一指。因此，中國銀保監會年初曾表態：防止資金違規流入房地產市場，抑制居民槓桿率過快增長。而3年多前的政策態度還是「有加槓桿空間」，決策基調正在發生重大變化。

綜合來看，無論是資金槓桿率還是住戶部門槓桿率，杭州、廈門和深圳均處於較高水平。同時，3地的房價收入比也位居全國前列。2019年，深圳房價收入比高達35.2，廈門為22.8，杭州為17.7，均處於較高水平。

這3地樓市指數之所以全部高企，在於樓市熱度居高不下，吸引的不只是本地的購買力，還有來自本省乃至全國的投資客。這種局面的存在，必然帶動這幾地樓市指數脫離本地居民的實際收入水平，呈現出一定的泡沫特徵，除了擠壓消費、擠壓實體經濟之外，還潛藏着較高的金融風險。在高槓桿率面前，這幾地的房價易漲易跌，漲跌幅度都有可能超乎預期。

相對來說，作為一線城市，北京和上海的槓桿率處於相對合理水平。上海的資金槓桿率僅為75.9%，北京僅為49.2%；上海的住戶部門槓桿率為66.3%，北京為55.4%，處於中游水平。

京滬落戶嚴格　限購限貸門檻高

分析指，北京、上海槓桿率處於合理區間，原因一方面在於這兩地集聚了來自全國的資金，資金實力和GDP規模最為雄厚，抗風險能力相對較高。 另一方面，京滬有大量樓市調控措施，限購限貸門檻最高，且與廣州和深圳大開落戶之門不同，京滬的落戶門檻最為嚴格，將不少人擋在樓市外。

值得一提是，樓市槓桿率過低也並不一定有益，可能意味着城市吸引力不足，用槓桿來撬動經濟增長的刺激效應同樣不足。一些東北西北地區城市，雖然樓市槓桿率、房價收入比均不高，但這些地方經濟增長乏力、人口持續流出，產業上缺乏亮點，樓市上自然也乏善可陳。

（第一財經）