上海、廣州、深圳齊發樓市寬鬆新政　業內期十月交易量止跌企穩

9月26日，中央政治局會議提及，要回應群眾關切，調整住房限購政策。9月29日晚，上海率先全方位響應監管層對房地產業發展的新定調，六部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》，對限購政策、住房信貸政策、稅費政策等進行了調整，《通知》自2024年10月1日起施行。

緊跟上海的步伐，廣州也明確全面取消限購，成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市；同時，深圳發布措施，優化分區住房限購政策，將首套房最低首付比例調整至15%、二套房為20%等。

據《第一財經》報道，內地業內人士認為，全國範圍內的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位，限購政策也頗為寬松，但市場行情仍有提振空間，一線城市的限購等政策調整就在於提振市場信心，吸引那些曾經無購房資格、但有購買力的人群。同時，一線城市的新政也意味著，當前樓市進入空前寬松的階段，為後續各地政策放松、市場持續回暖創造較好條件。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，當前將二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻，對於改善需求者而言有較高吸引力。同時，9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大，「降首付+降息」的組合可以有效降低月供壓力和置業總成本。

據測算，以購房者認購1000萬的房源為第二套住房為例，本次調整前，首付款約為350萬，在調整後則為250萬，減少了100萬元，減負效應明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出當前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降。

十月樓市有望止跌企穩

本次新政中另一頗為市場關注的就是對增值稅的調整，將個人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調整為2年。

2021年年初，當時多部門聯合印發的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》明確，將增值稅征免年限從2年提高至5年。

58安居客研究院院長張波表示，這一條是市場非常期待的政策，大量的「以舊換新」需求市場現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利於市場盤活。

值得一提的是，新政策還取消普通住房標準和非普通住房標準。由於增值稅、個稅與普通住房標準掛鉤，該標準調整後，可以減輕交易環節稅費，有望顯著降低房東售房成本，起到交易潤滑的作用。

盧文曦表示，房東賣房需要繳納增值稅，不管是普宅還是非普宅，此前持有不滿5年，都要全額征稅；持有滿5年後，普通住宅免增值稅，非普通住宅收差額增值稅。同時，房東賣房還需要繳納個稅，普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅。這也就意味著，普宅、非普宅標準取消後，上述稅費的繳納也將大幅減少。

若以一套非普通住宅買入時300萬元、現在交易價格為800萬，持有時間超過5年時計算，政策調整前，賣家需繳納約27.5萬元增值稅，個稅為16萬；調整後，增值稅為0，個稅為8萬元，整體減負35萬元。

業內認為，在交易環節上節省如此多成本，買賣雙方都會得到實惠，房價上的損失可以在交易中補回來，談判會順暢很多。二手房交易的順暢有助於置換需求持續穩定釋放。

盧文曦認為，「金九」市場期待很高，但受天氣和假期影響，導致前半段樓市表現不理想，不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。進一步優化的政策會釋放較多市場需求，黃金周的上海樓市表現值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。