深圳多間銀行執行「不封頂不放貸」政策　業內料有助降低爛尾風險

深圳多間商業銀行要求，自周五（5日）起執行「不封頂不放貸」政策，有業內人士認為，這有助於降低爛尾風險。

據《每日經濟新聞》報道，深圳房企人士及深圳一間國有銀行工作人員均證實，已於周四（4日）收到相關通知，稱「深圳多間商業銀行要求，個人住房按揭貸款需在主體封頂後才能放款。」

不過，房企人士就認為「影響不大」，「因為我們在深圳區域的樓盤已經接近封頂，（政策）對在深圳有較大面積土儲但還沒開發的房企會有較大影響。」

另一間股份行個人貸款經理亦表示，政策已自周五（5日）開始實行，「人行要求銀行在個人按揭貸款方面，必須等項目主體封頂了才可以放貸，如果主體沒封頂，是不讓放貸的。」

那麼，從銀行的角度怎樣才算主體封頂？據介紹，封頂之後才有竣工，而竣工指的是要國土部門驗收，合格之後才算竣工。上述個人貸款經理表示，以30層的樓盤為例，封頂就是30層要全部完工，「裏面裝修可以還沒好，但主體要建好。如果只是25層，還沒建滿30層，銀行就沒辦法放貸。」

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他續指，「對購樓者來說其實是一個保障。」前幾年深圳有要求主體須建立三分之二才能售賣，現在是要求必須達到封頂才能放貸。如果客戶不通過銀行按揭貸款購樓也可以，但就需要客戶和開發商商榷。

事實上，「不封頂不放貸」在監管文件中早有提及。央行2003年發布的「121號文」和2007年發布的「359號文」，均提及要求封頂後才能放貸的政策。

其中，2003年發布的「121號文」要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收後才能發放貸款。2007年發布的「359號文」提到，只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，目前這一條款仍然有效。

據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，上述文件已經明確規定封頂以後才能發放按揭貸款，不過由於樓價快速上漲，銀行搶佔樓貸份額，部分銀行就迎合開發商的需要，在按揭樓盤沒有封頂時放貸，封頂前放貸由此成為「潛規則」。

李宇嘉說，「由於開發商高周轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾，封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之後，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險會加大。」

目前，深圳新樓供應量相比以前出現了顯著下滑。據深圳中原研究中心監測，2024年深圳現售住宅項目4個，佔比不足9%；現售住宅供應套數863套，佔比不足5%。而2023年深圳現售住宅項目16個，佔比不足11%；現售住宅供應套數2800套，佔比不足5%。

深圳市住建局數據顯示，截至6月末，深圳新樓住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個月，主要是新樓供應減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降。