港澳居民大灣區睇樓團火熱　有人不後悔高位用600萬在珠海置業

本文轉載自微信公眾號「鹽財經」。

每週六上午九點，一輛載客50人的大巴車會從香港油尖旺區的太子地鐵站出發，駛過離島的沿海公路，穿越港珠澳大橋。一個半小時的車程後，這些香港人最終來到珠海，開始一天的看房之旅。

房產中介阿偉每到這時就會變得格外忙碌。他像個導遊，奔波於香港與內地，招呼著大巴團或「私家團」在不同樓盤間穿梭，還要解決幾十號人的吃飯與住宿事宜。

8月3日當天，他原本要帶領的香港看房團出了小變故。按照計劃，大巴在上午可以抵達珠海，但有人忘拿證件，整個團隊推遲了1個小時才出發，好不容易達到通關口岸，又因為通關的車輛太多，進入了漫長的等待。

阿偉告訴鹽財經，堵車是正常的。事實上，從週五傍晚開始，深中通道與珠港澳大橋便會陷入擁堵，這種情況會在接下來的週末一直持續。

眼下，港澳與內地似乎正在上演一種新的流通與碰撞。

一方面，數萬名內地人通過高才、優才、等人才計劃湧入香港。

另一方面，越來越多港澳人選擇北上，他們度假、購物，還有買房，給蕭索的房地產市場，點起了一片難得的火熱。

火熱的「睇樓團」

阿偉覺得自己越來越忙，今年上半年，他還有時間出去旅遊，如今卻每週都忙得抽不開身。

他所在的房產中介專門面向港澳人士，人人都要求會一口流利的粵語。珠海當地有不少類似的中介機構，它們在境內外運營社交媒體賬號，並與香港本土的中介合作，以此來獲得客源。

早在上世紀八九十年代，香港人就成為內地樓市的第一批炒房客，港澳人士到大陸尤其是珠三角城市買房的現象存在已久，只是形勢總在變化。

三年前，內地樓市處在最後的高歌猛進之中，但由於疫情，兩岸無法流動，阿偉差點就要放棄這份工作。沒想到風水輪流轉，三年後，做內地業務的房產中介過上了苦日子，阿偉賺錢的時候卻來了。

如今，從香港去內地的「睇樓團」幾乎每週都有。阿偉向鹽財經介紹，參加一日團是免費的，兩天一夜團則要向每人收取99元，但這更像一種象徵性的收費，因為99元根本覆蓋不了兩日交通、餐食與住宿的支出。

中介不會主動做賠本的買賣。阿偉說，香港人實在、爽快，大部分人都是有確實的購房需求才來參加看房團，因此一天帶隊下來，很少遇到不開單的情況，總能賣出個幾套。

港澳人北上買房回潮，一個最直接的原因是交通。

2023年5月，口岸快捷通關全面恢復；
2023年7月1日，「港車北上」正式實施，港澳私家車車主可經港珠澳大橋口岸往來香港與廣東省；
2024年6月，連接中山、深圳、香港的跨海通道深中通道正式開通。

根據媒體報道，今年上半年，「港車北上」月均數量超11萬次，經港珠澳大橋出入境的香港單牌車月均增速近34%。道路的開通，迅速帶來人的流動，也打開了大灣區樓市的閘口。

連接深中通道的中山，作為粵港澳大橋終點的珠海，是大多數北上看房團的第一站。兩座城市距離香港不到兩小時車程，在珠海市的灣仔地區，澳門的地標建築——新葡京酒店與澳門電視塔均近在眼前。

便捷的交通也成為一些樓盤賣力宣傳的亮點。在中山市坦洲鎮的一個樓盤內，銷售人員率先向鹽財經記者展示了該樓盤與香港與澳門的相對位置，並介紹小區樓下就有直通港澳的班車。

該工作人員表示，從前內地與港澳客戶基本上是五五分，但在全面通關後，港澳客戶達到了八成。

樓市總體清冷的氛圍，反襯出港澳人在內地置業的熱情。在一些城市，甚至出現了「特供」香港人的樓盤。

以珠海為例，鳳凰網房產珠海站報道，2024年上半年，整個珠海市住宅網簽成交量第一的樓盤，名為「澳門新街坊」，是一個定向銷售給澳門居民的住房項目。

而珠海整體的房地產市場仍然在低水平運行。珠海市商品房預（銷）售專網統計顯示，珠海市上半年住宅網簽9834套，與去年上半年同比下降26.45%。

買房就像買菜？

隨著市場環境的變化，港澳人士在內地買房的動機，正在從投資為主轉變為自住為主。

中銀香港2023年一項訪問超2700名香港居民的調查顯示，有46%受訪者考慮在大灣區內地城市購房，作為度假或退休養老之用，其中選擇在深圳置業的最多，其次是廣州和中山。

在房地產觀望態度持續彌漫的當下，是什麼吸引了港澳人士來內地購房居住？

眾所周知，香港房價極高。美國城市發展研究機構Demographia連續13年將香港評為「全球最難負擔房地產市場」之首；香港美聯物業8月12日的數據顯示，香港全港平均房價為13470港元每呎（大約為14.5萬元/m²）。

高昂的房價同時也帶來居住空間的狹窄，一家幾口人蝸居在五十幾平米的家已經成為了外界對香港住房的典型想像。

根據香港2021年人口普查，香港人均居住面積約為15.94平方米，對於上海的城鎮居民來說，這個數字為37.51平方米，是香港的2.4倍；全國範圍內，我國家庭戶人均居住面積則能達到41.76平方米。

而經過幾輪房價下跌，不少內地城市的房價正處於近幾年的低位。

今年7月中旬，深圳市二手住宅成交均價「破6」，為5.9萬元（人民幣，下同）/m²，較2021年巔峰期下降約2萬元。其他城市也出現了不同程度的下跌，根據房天下數據，中山市的二手房均價從2021年9月的1.2萬元/m²降至2024年8月的9977元/m²；同時期珠海的房價從2.2萬/m²下降至1.7萬/m²。

這是一個前所未有的「撿漏」時機。據媒體報道，今年3月，有香港居民以430 萬元買了一套位於深圳福田口岸附近的二居室，給父母養老。該總價相比2020年高峰期便宜了120萬元。

港澳人士在大灣區置業，選擇眾多，豐儉由人。尤其在一二線城市之外，許多地方的房價顯得足夠便宜。

阿偉告訴鹽財經，大巴看房團以快退休的中老年群體為主，因此他們帶看的樓盤，主要也是一些高性價比的項目。看房團的宣傳頁面顯示，中山某住宅項目總價69萬起，江門某樓盤30萬起，甚至還有0首付活動等等。

目前，港澳人士在內地買房的限制已基本解除。2019年，「惠港16條」發佈，港人在大灣區內地城市購房與當地居民享有同等待遇；2024年1月，《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》發佈，港澳居民在大灣區內地城市購房跨境匯款不受限制。

今年5月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局宣佈，首套房貸款首付比例降至15%。購買一套房子的首付款進一步降低。

上述位於中山坦洲的樓盤銷售表示，港澳客戶對15%的首付政策樂見其成。該銷售談到，如今內地人買房，傾向於多出點首付，以減輕未來的還款壓力；但香港人平均收入水平高，他們更樂意用更少的錢買到一套房，至於三四千元的月供，對他們來說壓力不大。

根據官方統計處的最新數據，2024年3月至5月，香港人就業收入中位數為21000港幣。

在社交媒體上，一位從事自由職業的香港女生分享，她和男朋友用3萬首付在惠州買了一套房，月供4000多元。實地看房之前，她從未去過惠州，但憑藉「第六感」，只用了2小時就決定買下。

「買菜一樣」，有IP顯示為中國香港的網友評論。

一種「地理套利」現象

2020年12月，許妍以600萬總價在珠海買了一套170平米左右的住宅。當時正好是樓市高位，如今這套房子的價值跌了不少，但她從不後悔這個決定。

許妍出生在內地，去香港留學後定居當地。在香港，許妍有房、有車、有菲傭，但每次臨近週末，她仍會翹首以盼——離開香港，去內地。

開車從香港港島的家到珠海的家，滿打滿算要兩個小時。在珠海過週末，許妍一家人喜歡在寬敞的綠道上騎自行車，去商場吃日本料理，同時還有一個重頭戲，點山姆外賣。

許妍告訴鹽財經，在香港購物，如果把想要買的物品湊齊，可能需要在不同的市場間奔波，在網上下單，往往第二天才能送到。但內地不同，每次出發去珠海前，許妍會提前在山姆小程序上選購，一回到珠海的家，就能看到新鮮的蛋奶、牛肉與蔬菜擺在門口。

此前，許妍還擔心內地的物業管理不行，沒想到如今已發展得十分完善，超出了她的預期。

內地有著豐富廉價勞動力支撐起來的便捷服務，即便對於香港中產而言，這些也是難得的體驗，足夠實現一種生活質感上的升級。

針對眼下香港人熱衷在內地置業的「地理套利」現象，有媒體評論稱：「拿香港工資，享內地房價，過頂級生活」。

曾有媒體報道，內地房產中介的悉心服務也令香港人滿意。中介不僅負責介紹樓盤信息，還會幫忙驗樓、裝修，代收快遞、貼春聯，如果孩子來內地上學，中介甚至還會免費接送孩子。

阿偉成為了香港客戶在內地的生活嚮導，有錢有閑的香港太太頻頻詢問他哪裡好吃、哪裡好玩。他說，他常常與客戶「處成了朋友」。

而對於手頭不富裕、無力在本地買房的港澳年輕人來說，居住在內地，也是一條不會消失的「退路」。

阿偉有位客戶是一個年輕的澳門女孩，因為不想和父母住在一起，在中山坦州鎮邊緣買了一套總價50多萬的房子。她白天仍然在澳門工作，每天開車25分鐘就能下班回家。

許妍喜歡拍vlog，她把在珠海的生活分享在朋友圈，周圍不少朋友動了心，也在內地買了房。

「香港的居住環境比較逼仄，我們算住得還可以，但小朋友一去珠海，就覺得香港的家太小了。」許妍說，「小朋友每次都不想回香港，他覺得很幸福。」

但每當週末結束，他們還是要回到香港，那裡有成年人的事業，小孩們的教育，是他們日常生活的中心，是他們真正的家。

珠海，是他們享受閒暇的地方。在社交媒體上，許妍動情地說道：「看著孩子開心地在廣闊的天地奔跑，這是我們能給他們最好的童年了。」

（應採訪者要求，文中阿偉、許妍為化名）