內地地產最後一錘落定 2025年能否出現拐點？
根據官方資料顯示，2024年，中國新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，較2023年降幅擴大4.4個百分點。新建商品房銷售額96750億元（人民幣，下同），下降17.1%，較2023年降幅擴大10.6個百分點。另外建築量相比2020年最巔峰的時候已經腰斬了60%多，差不多65%。可以說，中國房地產市場情況非常嚴峻，在2024年最後一個季度，中央和地方出台了頗多利好市場的政策，2025年中國房地產市場究竟能否出現一個拐點？
而就在2024甲辰年的最後，市場一個重要訊號出現。萬科1月27日連發公告，核心內容直指高管團隊重大調整。首先是，郁亮辭任董事會主席。郁亮自2017年接棒王石後，帶領萬科經歷多輪行業周期。本次因「工作調整」，郁亮卸任董事會主席，但保留董事職務，並出任執行副總裁。其次，祝九勝全面退出管理層。 原總裁、執行長祝九勝因「身體原因」辭去所有職務，徹底離開萬科。其離職與公司近年業績壓力及債務風險處置直接相關。 此外，董秘朱旭辭去董事會秘書等職務，轉崗長租公寓事業部。同時，新管理層亮相：辛傑接任董事會主席。新任董事會主席辛傑系深圳地鐵集團董事長，多名深圳國資背景高管進駐。公告直言「充實經營管理力量，利用大股東資源優勢化解風險」。
這次萬科的人事調整，具有時代意義，不僅是對於萬科，也是對整個房地產市場。
這場「管理層換血」背後的深層邏輯，是萬科2024年預虧450億的慘烈現實。萬科2024年預虧450億，創萬科上市31年最差紀錄。主因存貨掉價、應收賬款壞賬及非主業投資失利。地產業務毛利率暴跌，2022年前高價拿地項目成「毒資產」。在這樣的境遇之下，新任董事會主席辛傑是深圳地鐵集團董事長，多名深圳國資背景高管進駐。公告直言「充實經營管理力量，利用大股東資源優勢化解風險」。2025年一季度面臨債務集中到期壓力，高層換血或為加速資產處置、最佳化財務結構鋪路。深圳地鐵集團作為第一大股東，通過受讓紅樹灣項目收益權、注資等方式向萬科輸血，並推動管理層重組。深圳市國資委明確表態「有足夠『子彈』支持萬科」，包括後續注資、資產划撥等。
深鐵對萬科目前有兩種選擇：要麼認賠割肉，要麼全力幫扶。如果選擇前者，400多億的浮虧會變成實際虧損，因此深鐵和深圳國資此前早已明確表態選擇後者，力挺萬科。看看深圳市國資委2023年11月的明確表態：「如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。」相信，深圳國資對萬科現在以及未來都還會是這個態度。
深圳國資實力自不容質疑。更重要的是，以萬科的行業地位和影響力，在地方政府財力脆弱但銀行融資資金面卻如此寬松的大環境下，決策者和深圳國資有一萬個理由和手段救助萬科，沒有一個理由希望萬科倒下。
從萬科本身來說，郁亮，2017年從王石手中接過權杖，推動萬科向「城市配套服務商」轉型，長租公寓、物流地產一度成為新標籤。但2022年誤判市場回暖，逆勢加倉一二線高價地塊，導致庫存積壓。2024年長租公寓虧損擴大，成業績拖累。郁亮雖然保留執行副總裁職務，但毫無疑問是「過渡符號」。郁亮的萬科時代是從「黃金時代」到「黑鐵時代」。
對於中國地產行業來說，也意味着地產黃金時代的神話正在落幕。國資主導下的「三把火」，更是中國房地產行業深度調整的縮影。
從行業角度來看，不可能讓萬科「死」，銀行和政府最後就是會幫扶萬科化解債務風險。銀行和金融機構持續對萬科投放貸款和展期，更可能是經過風險評估後的頂層安排，而不是一家銀行或金融機構的單打獨鬥，盲目投放。目前，萬科各類債務總額高達1萬億元以上，這些債務對應的資產和抵押物，大多數是萬科在各個城市的土地儲備。這個時候如果強迫萬科還債，最後結果必然是萬科大規模退地或者賣地，把包袱和風險轉移到各個地方政府，那最後結果會怎樣？這是地產行業普遍規律，所以會如何決策，這筆帳一目瞭然。當然，而在這之後，整個行業房企必須改變生存法則：從「高槓桿擴張」轉向「現金流安全墊」，萬科教訓成行業教科書。
但平心而論，整個萬科危機是否能處理的更好呢？是可以的。萬科危機，基本上是一個可預期發展的事件，如果當機立斷，這樣不至於對已經傷痕累累的中國地產行業再遭遇一記重拳。不得不說，在面對大的行業調整的時候，還是缺乏解決大是大非的魄力。對於決策者來說，求穩，能夠理解。對於國資的介入，一萬個小心，也是可以理解的，但不同時期的同一種商場行為很可能會被套上不同的帽子，絕對不能用錯誤的標準扣在不同時期的行為上。特別在經濟或商業領域發生，更不應該用粗暴的教條套在經濟事務中。
隨着萬科管理處大混血，國資的強勢介入，萬科危機算是告一段落。但國家政策推動保障性住房收儲，萬科存量土地或借政策東風盤活。新任管理層能否抓住行業轉型視窗期，將決定其能否從「活下去」邁向「活得好」。這場人事地震，既是萬科的自救，更是中國地產舊時代的終章。新掌舵者能否在保障房賽道重寫神話？還得且行且看。