住宅過剩社會：單位增多　買樓卻更難？日本房屋問題給我們的啟示

城市裏興起一波又一波建設高樓住宅的熱潮，郊區的新住宅開發也方興未艾。空置住宅的數量不斷增多，但對於普通百姓來說，買樓依舊困難。為什麼會出現這種現象呢？

文：野澤千繪（明治大學政治經濟系教授）

受疫情等影響，日本低生育率進程日益加快。2000年日本出生人口大約為119萬人，2021年降至81萬人，創史上新低，人口減少的速度快於政府的估算。但直到現在，大城市裏高樓住宅的建設接連不斷，大城市郊區和地方城市的農業用地持續被開發成住宅。筆者曾在2016年將這種現象稱為「住宅過剩社會」。6年多過去了，在疫情影響下，住宅過剩社會發生了怎樣的變化呢？

住宅數量成長，但民眾買樓還是難

由於新建住宅供給旺盛，第二次世界大戰結束至今，日本的住宅總量越積越多。日本總務省每5年實施一次「住宅與土地統計調查」，結果顯示，2018年日本的住宅存量比家庭總戶數多出16%。從數量上看，日本並不存在住房不夠的情況。

房地產價格的走向又如何呢？我們可以通過「房地產價格指數」的變化來了解一下。從2013年左右起，公寓商品房（包括二手房）的價格一直上漲。獨棟住宅也因為員工人手不足、木材不足、材料價格高漲等，從2020年4月左右起呈上漲之勢。利率低，加上疫情導致居家辦公的需求增多，很多人再次意識到現有居住條件無法令自己滿意，比如「房子太小」「房間太少」「牆壁太薄，噪音大」等，特別是租賃住宅品質低劣，這些因素使得購房需求變得活躍起來。

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2022年4月，公寓的價格指數為180.3，是2010年平均指數的1.8倍，漲幅巨大。日本不動產經濟研究所發佈的《日本全國公寓市場動態》顯示，2021年推向市場的新建公寓均價（按70平方米換算）分別是：東京都區部8757萬日圓（約527萬港元），首都圈6475萬日圓（約388.7萬港元），大阪市5943萬日圓（約356.8萬港元），等等。據稱，這些價格高昂的公寓的主要購買者是夫妻雙方年收入均在700萬日圓（約42萬港元）以上經濟實力較強的家庭，他們出於入住等實際需求、房地產投資、降低遺產繼承稅等目的購房。隨著新建公寓的價格上漲，二手房的價格也在上漲。

住宅存量數字持續成長，包括年輕人在內，一般民眾的買樓難度卻有增無減。20世紀90年代初，作為應對泡沫經濟崩潰的經濟措施，為了處理大量的不良債權，日本政府推行放寬建築容積率等限制的政策，以期有效利用起那些被「套牢」的土地。因此，與泡沫經濟時期相比，現在可以建造規模更大的公寓。以大城市為主，每棟能容納特別多住宅套數的高樓公寓建設熱潮方興未艾。

住宅建設是民間商業行為，開發目標理所當然地被鎖定在預期帶來高收益的地區，相應地這些地區就呈現住宅套數越積越多的態勢。然而，大城市中心地段昂貴的房產即便存量增多，也並非一般民眾能買得起的。

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開發風險高的宅地將給後代帶來沉重負擔

大城市圈的公寓和獨棟住宅價格上漲加大了買樓難度，疫情又促使遠距辦公得到快速推廣，人們於是開始在郊區尋求價格適中且室內佈局靈活的大房子，這一動向日益明顯。在此，筆者想提醒大家注意一個問題，那就是在嚴重水災頻發的背景下，浸水風險高的低窪農業用地也正在被用作住宅用地。

根據日本《城市規劃法》，很多情況下，郊區大面積的農業用地原則上屬於應該限制開發的區域或者等同於幾乎沒有住宅開發監管的區域。經2000年修訂，日本《城市規劃法》對大城市郊區面積廣大的城鎮化調整區域放寬了限制，各自治體可以自主判斷能否將其用於推進新住宅開發。結果，很多自治體將開發需求轉移到了城鎮化調整區域的農業用地區域，而不是原本應該優先開發、建設的城鎮化區域。

後來，在自然災害頻發的背景下，日本政府於2020年對《城市規劃法》等的部分條款進行了修改，調整了政策方向——城鎮化調整區域中，原則上限制在那些預計存在三米以上浸水風險的區域開發新的住宅。但法律修訂生效後，還有自治體為了盡可能地增加人口，繼續推進開發，並不打算考慮改變放寬災害風險極高區域限制的政策。

農業用地大多位於浸水風險高的低窪地帶，地價比現有城鎮區域便宜得多，因而能夠供應價格適中的住宅。市、町、村都想先盡可能地增加人口，房地產公司想多賣出房子，買樓的人想入住既便宜又寬敞的房子。不過，如果繼續優先滿足這些需求，目光短淺地容許在災害風險高的農地上進行宅地開發，就會增加災害發生時及災後重建的公共成本，甚至給子孫後代帶來沉重的負擔，把問題留給他們去面對。

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空置住宅存量雖大卻未上市售賣

考慮住宅存量的時候，我們也不能無視空置住宅。從1993年起的25年時間裏，空置住宅數量翻了一番多，達到了849萬套，住宅空置率達到13.6%，成為助長住宅過剩現象的主要因素。如果能有效利用好空置住宅，那麼在此前基礎設施已經完善的郊區，也是有可能促進二手房交易的。再進一步，如能拆除已經老舊的住宅，在原址上重建新樓，那麼就有助於促進街區的新陳代謝，或許也有助於糾正人口過度集中在大城市中心的現象。

可能很多人覺得，有住房需求的人購買或租賃這些不斷增多的空置住宅，豈不是兩全其美？

遺憾的是，空置住宅「存量大卻不擺出來賣」的狀態一直在持續。筆者調查了各個地區的住宅空置情況，瞭解到人們出於「繼承的房子留有自己的回憶」「整理遺物很麻煩」「不想放棄祖輩代代相傳的土地」等理由，往往執著地選擇「先這麼放著吧」。此外，房產繼承關係太複雜導致住宅空置的情況也不少。也就是說，需求是有的，可供利用的空置住宅卻沒有進入房地產市場。

特別是那些古老的街道或村落，得益於先人的智慧都坐落在災害風險較低的區域。日本經濟高速成長時期規劃建設的城鎮，也有很多地方採取並完善了防災措施。這些地區因為較早實現了城鎮化，居民老齡化和人口減少等現象日益加劇，新老交替停滯。

故而在大城市郊區和地方城市，空置住宅很難實現市場交易，無法得到有效利用。想在災害風險較低區域買樓的需求雖然存在，但始終擺脫不掉「買樓難」的現實問題。

誠然，這些空置住宅中也有一些是「負資產」，隨著建築物荒廢，所在地區衰敗，想賣賣不出去，想租租不出去。但通過實際調查發現，只要能找到真誠待客的房產仲介或非營利性機構，鍥而不捨地交涉，越來越多的房主也願意轉讓或出租給值得信賴的人。有的自治體致力於開展「閒置房屋銀行」，開設網站介紹閒置住宅的資訊，成效也在逐漸提升。今後的課題是如何讓這類動作變得更加活躍。

關鍵是要增加民眾買得起的住宅數量

住宅過剩社會這一結構性問題，在過去的6年裏並沒有多大變化，反而加劇了「買樓難」現象。特別是在日圓貶值的情況下，如果外國資本以倒賣房產為目的積極投資，樓價還有可能進一步上漲。

要想緩解「買樓難」，關鍵是要將政策重點放在增加民眾買得起的住宅數量上，而非所有住宅一概而論。為此，比如針對公寓樓開發放寬容積率限制的同時，納入一種新的視角，即從公共福利，將開發所獲收益回報社會等觀點出發，向中低收入階層供應其買得起的住宅。經濟實惠的房子不多，這在其他各國也是一大城市問題。比如在美國，不僅是政府部門，GAFA等大型企業也開始想辦法供應經濟實惠的住房。

日本各地也開始採取一些新的舉措，以促進閒置住宅的流通和利用，比如京都市計畫引入「房屋空置稅」（正式名稱為「非居住住宅利用促進稅」），這在日本尚屬首次。無論如何，在人口日益減少、災害頻發的日本，要從城市圈整體的角度來把握好住房位置和數量的平衡，這一觀點是必不可少的。毫無疑問，日本到了應該從根本上重新審視那些從經濟高速成長時期一直延續至今的住宅政策和城市規劃的時候了。

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