科技能為房地產問題提供新出路？│PropTech・上
物聯網、大數據、人工智能和各類型自動化技術不斷推陳出新，人類未來智能城市的願景陸續成為現實。綜觀各範疇，PropTech（房地產科技）創新相信是加速實現智能城市的重要一環。
不過，相對更為大眾所熟悉的FinTech（金融科技），PropTech在大眾媒體的能見度似乎較低。究竟我們應該怎樣去理解PropTech背後賦予空間的意義？過往被視為功能單一、資產流動性極低的房地產市場，又如何藉着PropTech實現有機增值？
「婆羅洲智能城市」
2019年8月，印尼總統佐科維多多（Joko Widodo）宣布2024年起將首都逐步遷至婆羅洲東加里曼丹省（Kalimantan Timur），冀排解舊首都雅加達（Jakarta）住屋短缺、城市堵塞和地層下陷等問題。
藉着是次百年難得一次的遷都機會，佐科維多多有個新想法：他希望擅用各種互聯網技術、大數據及人工智能科技，將新首都的城市空間改頭換面，變成一處科技與城市規劃完美契合的綠色智能城市。
日本軟銀集團（Softbank）、東南亞「超級應用程式」（super-app）龍頭Grab，以及各路來自美國、中國內地的頂級投資機構、中東諸國的主權基金，現已將目光放在婆羅洲島，有當地官員透露，當中軟銀有意向印尼新首都計劃投資400億美元，協助當地開發各類研究及創新項目。
「Asia PropTech印尼分部的合作夥伴正在參與由總統府親自委托的顧問委員會工作。他們很想建立一個智能首都，『PropTech』是能夠發揮作用的重要一環，那裏有很大的商機。」Asia PropTech創辦人盧銘恩（Leo Lo）說道。
據悉，印尼政府寄望新首都計劃能吸引國際投資者願意投入大量社會技術投資，協助新首都成為國際級的「智能化森林城市」，譬如引入垃圾處理及排水監察系統、建築物自動化能源管理系統等。除此之外，在綠化方面，印尼政府承諾會優先考慮使用清潔能源，並保留新首都周圍的森林綠帶。
Asia PropTech（亞洲房地產科技社）於2016年在香港成立，矢在連結全球，尤其亞洲地區的PropTech企業及相關產業持份者，為它們提供各種商業合作、諮詢、投資融資、共同開發及市場准入機會。
甚麼才是「PropTech」？
PropTech定義十分廣闊，儘管連房地產和建築業界本身，也沒有一套公認的定義。盧銘恩則認為，任何幫助房地產和建築業界的科技或業務模型創新，都可以歸類為PropTech。
像香港人熟悉的28Hse、591房屋交易網站等，它善用互聯網科技提供地產中介及交易平台，就是PropTech的一種。根據盧銘恩的經驗，像印尼這類東南亞國家，房地產交易網上平台、網絡中介等已有相當成熟的發展。
還有像WeWork、SPACES這類共享辦公室空間、共享出租房屋網站Airbnb，皆是改變傳統房地產空間用途原則及秩序的PropTech應用例子。
除此之外，近年來漸見普及的3D房屋打印、組裝合成建築（Modular Integrated Construction，MiC）等物理技術，除了本身建築工藝概念前衛，還利用到專業電腦繪圖、測量工程及自動化機械（robotics）技術，它們亦是PropTech其中一個重要流派。目前，美國、歐洲、中國內地等地已陸續引入3D房屋打印技術，冀加快房屋建造週期和壓低建築成本。像來自美國矽谷紅木城的Mighty Buildings、中國上海的盈創建築科技等企業，已逐漸走向實現3D房屋打印技術普及化應用。
無論3D房屋打印或MiC技術，尤其適用於部分低成本可負擔房屋（affordable housing）項目建設。考慮到人口因素、經濟發展條件，印尼的可負擔房屋市場擁有十分剛性的需求。「東南亞人口相對較年輕，但經濟上又不算富裕。他們當中很多人需要affordable housing。而科技就幫得上忙，譬如3D房屋打印，以低成本製造優質樓房。」盧銘恩說道。
除了低成本房屋，將來印尼新首都建設計劃，會否可以擅用各類型PropTech，如共享辦公空間、垂直綠化園區等，創造更多土地用途的想像，充份利用城市空間的各種功能？這實在引人充滿無限憧憬。
區塊鏈與產權證明
盧銘恩透露，現時國際PropTech業界已經討論到採用區塊鏈、人工智能等前沿電腦技術的應用階段。當中區塊鏈，可能是PropTech未來最具創新性和泛用性的應用技術。
區塊鏈的分散式帳本不需要一個中央系統，都能進行任何記錄。房地產行業正正可利用區塊鏈公共帳本的智能合約（smart contract）特性，處理產權歸屬和轉移工作，大幅減少合法轉移物業的交易成本。
另外，區塊鏈應用在房地產行業的另一用途是融資，主要做法是將房地產投資項目「碎片化」，通過區塊鏈代幣（token）記錄及確認單一項目的各個持有人，容許這一項目能有多個業主分權共有，形成多個「碎片擁有權」（fractional ownership），從而降低普通市民投資房地產的門檻。
來自澳洲的初創企業FracProperty，便是通過網上平台提供放售房地產「碎片產權」服務的典型例子。它容許多個買家購入單一物業業權，該物業可以用作出租，而租金收益份額按其投資比例予以分配。FracProperty平台上，除了澳洲樓盤，最多的就是集中在印尼雅加達首都圈。
「FracProperty處理的都是較小型的房地產項目，因此投資者可較具彈性選擇他們真正喜歡、有情感的物業。這已經跟傳統更大型的REIT（房地產投資信託）很不同，後者讓投資者交易的，只是公開上市的股票，而不是一套真正物業。」FracProperty負責人Daniel Loh向《香港01》表示。
他指出，房地產的資產流動性一般不高，但他希望FracProperty這個平台將有一天能夠擁有足夠多的會員，讓更多房地產項目的買賣變得更快速，促進這類資產的流動性。
而一旦這些「碎片產權」配合區塊鏈技術「不可竄改」、「去中心化」特性，記錄在區塊鏈公鏈上，將能進一步保證產權歸屬的一致性和保安性。
不過，盧銘恩坦言，儘管他覺得區塊鏈的潛力很大，但現時很多由區塊鏈衍生出來的交易中心和加密貨幣發展依然十分動盪。因此，區塊鏈技術在PropTech的應用，目前仍處於探索階段。
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「一個空間」的新定義
香港作為全球最貴樓價的城市，房地產市場出了名單一、寡頭壟斷。上述所有範疇的PropTech，說得天花龍鳳，但來到香港，真的能夠落地應用嗎？
「以前很多香港地產商經常會問：用PropTech對我賣樓有什麼幫助？」盧銘恩笑道。
不過，經過這兩年，香港相繼經歷社會運動和新冠肺炎疫情，房地產市場出了些微變化，瞬間為市場革新提供了機會。
「疫情是一次很大的缺口。以往房地產就是brick and mortar（註釋：意指實體資產），一間物業放在這裏，價格自然會上升。但疫情期間，很多物業出現退租潮，尤其服務業，我們見到很多酒店被迫轉型，譬如將房間變成了共享工作室，有些甚至改造成密室逃脫主題房。我認為這正是它們向前踏出創新一小步的表現。」Asia PropTech創新經理阮晞晴（Rachel Yuen）說道。
專訪期間，盧銘恩和阮晞晴皆一直強調，PropTech裏的「科技」元素不一定是核心，它着重的是創新思維。PropTech其中一個最具代表性的例子就是共享工作空間，它運用到的「科技」元素其實不是十分高深，但其深遠意義便在於：改變了傳統寫字樓及工作空間的運作模式。
「新經濟圈經常說一個名詞：『future-proofing』（防止未來過時）。房地產行業其實極需要這個元素。PropTech就是用來重新定義房地產的『未來』。房地產的定義不應再是『幾錢一呎』，它應要去定義『一個空間』究竟可以發揮什麼功能和價值。」盧銘恩說道。
「以前住宅就是住宅，寫字樓就是寫字樓；但現在，酒店一定單純是酒店嗎？它可以是工作、生活、玩樂融為一體的空間。」
疫情顛覆了全球人類的生活方式，以互聯網為基建的科技藉機會獲得跳躍式發展。在這個世紀變局下，社會未來的屬性根本更替，將會來得超乎想像。
「香港沒可能再無限填海，亦沒可能像印尼般，由零開始打造一個嶄新的智能城市。所以，我們需要多加運用PropTech的思維，利用香港僅有的空間去創新，促使本地房地產生態不再像以往般如此單一。」阮晞晴說道。
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