波蘭華沙納米樓掀住屋大辯論：當地人抗拒「小香港」樓盤？

「（這裏）每一厘米都很重要。浴室安裝了趟門，使可用空間更大，而最重要的是，配上了品味獨特的裝潢。」Artur Zagajewski說。他的家布置得有點歐陸宮廷的感覺，水晶吊燈、雲石地板、雕像、各類金色擺設等，仿如置身凡爾賽宮的一隅。只不過，這個面積只有不足194平方呎的地方，卻是他位於波蘭首都華沙（Warsaw）的家。

近年，這個中歐國家興起了極簡主義的住屋風潮，像香港般的「納米樓」蔚然成風，但同時卻掀起了當地對於這種病態式建築的批評聲音……

Zagajewski居住的樓盤名為Bliska Wola Tower，由兩楝建築組成，樓高19層，合共3,000個單位。乍看之下，雖然他的單位十分金碧輝煌、排場十足，但不論是樓盤外觀、建築的擠迫感，以至內部空間，都很像香港式風格的樓盤。而他的家雖然看上去空間很大，但其實這是由於他屋內鏡面多且沒有放置床而已，他每晚只是睡在梳化床上。

這位植物學家曾遊歷過許多地方，如今視這個蝸居為長遠的家。他向《德國之聲》（Deutsche Welle）坦言：「這樣的單位對我來說已經足夠了。我一直是個隱士，所以能隱居於這片和平與平靜的『飛地』（enclave）就很足夠了。」每天晚上，他都會從單位的窗戶欣賞華沙市中心的景色；他還打算待一切裝修辦妥後在家中舉行入伙派對，邀請朋友們度過一個愉快的晚上。

據知，此一極簡主義的居住潮流是當地大城市房地產發展商的新炒作，這些公寓大樓一般盡可能靠近市中心，當地人經常稱這些樓盤戲稱為「小香港」或「華沙的香港（Warsawski Hong Kong）」，因其密集的街區讓人聯想到香港同樣的擠迫建築環境。但這些樓盤依然吸引了不少人入住，尤其是那些想要廉價、可短期租賃的人。

「當你考慮到你實際上需要多少來生存和睡眠時，你可能會得出這樣的結論，即你不需要也不必擁有一個很大的公寓單位。」華沙大學建築系學者Tomasz Olszewski說：「你不必自己終生擁有一個物業，而是可以在此租用，接着明年你可以移居到其他地方，你今天可能在華沙、明天在慕尼黑，過兩年你可能身在香港或者杜拜。」他認為，極簡主義是未來的重要發展方向。

納米樓大行其道皆因俄烏戰事？

波蘭全國有近九成的人擁有自置居所，因此上述以租務為主的樓盤可算罕見。但這卻是近年深受當地投資者歡迎的房地產項目，數以千計的人購入後將其出租圖利。

這是由於該國近年面臨嚴重的住房短缺問題，據估計住房短缺可能多達150至200萬個單位。因此，當地不少發展商最近紛紛投入類似的納米樓發展項目，帶動當地來住房建設速度創下歷史新高。

自2022年俄烏戰事爆發以來，數百萬難民從烏克蘭來到波蘭，使得這個住屋問題變得更加嚴重，估計現時仍有約有100萬人留在該國。一方面，大量的人口湧入使得住屋供應變得緊張，另一方面，房價上漲、高利率以及俄羅斯烏克蘭戰爭的經濟影響等因素，也導致波蘭新房銷售曾下降近40%之多。

以辦公室、酒店、服務式單位巧立名目

然而，這些納米樓其實是非法的，它違反了波蘭住宅法律的規定。華沙銀行區信貸顧問Adrian Wasowski表示，當地的公寓面積必須至少有逾269呎。對於納米樓成為當地建築潮流時，他解釋了當中的灰色地帶：「當發展商建造的空間低於這個最低面積時，它們改以商住服務式單位來計算。」這也解釋了為何在這些大廈的「水牌告示」也將這些納米樓的樓層列為「辦公室」。

事實上，Bliska Wola Tower是由公寓、商業單位和辦公室組成的大型綜合房地產項目。其發展商為JW Construction，該公司的創辦人兼董事長 Józef Wojciechowski 是波蘭最富有的人之一，身家約5億美元（約39億港元）。

JW Construction將項目中的一些單位宣傳為「微型公寓」。而根據當局的說法，這個「樓盤」是根據酒店許可證建造的，才得以建成那麼小的房間單位。但市政府官員向當地媒體指出，這些「微型公寓」實際上並沒有真的作為酒店的一部分，而是偷偷地放在公開市場上出售。

當局連番出手勢禁「病態發展」

此一發展商試圖在給定地皮上最大限度地增加公寓單位數量的做法，在波蘭俗稱「patodeweloperka」（波蘭語中「病態」和「發展」兩個詞的混合詞）。

雖說，上述的納米樓在波蘭有一定的需求，且在短時間內能盡快滿足房屋供應的需求。但自去年1月以來，相關的問題早已引起了波蘭政府的關注，其中最惡名昭彰的Bliska Wola Tower更是受到「重點照顧」。華沙市政當局拒絕為該新建築群中的 157 套「微型公寓」頒發認證，甚至指發展商未能證明所謂的酒店客房符合當地的法例要求。Józef Wojciechowski譴責了當局的做法，還批評當地官員的「無能、無知和阻撓」，認為他的公司及其購買這些房產的客戶是合法行事的。

發展商又辯稱，購買「微型公寓」的人是為了將其作為短期出租物業來經營，「是提供酒店服務的一種形式」。他們也指出，所有合約都明確表明這些房產是非住宅房產，並且要對銷售進行相應的徵稅。

早於這個開發案之前，政府已經宣布將尋求制止這種普遍存在的納米樓的做法，這種做法導致了許多新開發項目中的住宅單位緊密地擠在一起，而且往往缺乏自然光線、隱私和綠色地帶。

最終，政府宣布了收緊建築法的計劃，將禁止建造不符最小建築面積規定的「商業單位」，然後將其作為公寓出售。住宅建築也將被要求建造在距離地皮邊緣至少6米的地方，而不是目前的4米；陽台之間還需要至少有4米的間隙，或是在陽台之間安裝隔間。此外，住宅物業的最短日照時間將從3小時增加到3.5小時。最終，當局與發展商只能對簿公堂。

波蘭經濟發展及科技部長 Waldermar Buda 重申：「我們正在著手改變我們房地產的形象和建築，以提高居民的舒適度和歐洲最佳標準。我們關注的是人，而不僅僅是開發商的利益和利潤。」當局還宣布了計劃，要求某些區域至少有20% 的生物活性區，以對抗公共場所中越來越多的混凝土以犧牲綠化為代價的石屎森林現象。

雖然，波蘭當局採取積極的態度應對納米樓的病態發展值得讚賞，計劃似乎對買家和生活舒適度也有更好的兼顧。不過，當地房地產分析師 Tomek Narkun指出，這可能會導致房屋價格的上漲，尤其是小型公寓的價格上漲。他表示：「間距規定可能會導致以下兩種情況之一：為了實現利潤最大化而提高每平方米的價格或降低建築質量，以及由於該地皮上建造的住宅數量減少而導致供應減少。」

他補充：「陽光照射的增加當然是一個優點，但不幸的是，建築物中小公寓的數量將大幅減少，因為法規將迫使在建築物兩側建造更大尺寸的窗戶的公寓符合標準，最終細小公寓越少，價格就越高。」