王國龍沽貨為了益街坊？ 領展帳面值恐被人為谷高｜鄭昆侖
就算近年港股市場「唔太易玩」，投資者除了將眼光放諸四海之外（又或者是做下定期收下息），至少留意一下本地財經新聞亦不乏「花生戲」解悶。2週之前長實（1113）油塘新盤推出「平爆價」，已成為城中熱話。
至於過去一週，除了碧桂園（2007）出現了「階段性流動壓力」的情況外，領展（0823）CEO王國龍近日在平均價42.4港元大幅減持亦將領展的市價「隊穿（跌穿）」40港元的心理關口位。長話短說，中國內地當局有迫切需要介入碧桂園的「事宜（Issue)」（注：按港交所的最新立場，大家不應提及中國商業環境的風險），否則連「保交樓」也有難度。
王國龍想「將來多啲人平啲買到貨」, 所以拋售領展（0823）單位？
CEO按42.4 港元（至於類似的讀音, 不妨自行想像）的價位沽出領展單位是否吉利( Auspicious），這個不得而知。只不過，王國龍在今年供股（供單位）完成後（供股價：44.2港元）在42.4港元水平沽貨，絕對會給予市場一個「連CEO都認為44.2蚊都唔值」的印象。
王國龍在今年2月份承諾會參與供股，而聯交所的權益披露紀錄亦顯示，王氏參與供股增持了近23.4萬單位，以供股價計，涉資約1,034萬港元。
是次單位減持涉107.6萬領展單位，佔王氏持有單位總數逾五分之一，套現約4,561萬港元。換句話說，王氏有可能將供股買到的單位，就算蝕4%都要走貨。另外，王氏有可能將之前的持貨（包括領展派發予管理層而且被王氏行使了的認購權）一起拋售。
領展發言人接受某傳媒查詢時回覆稱，「王國龍的酬金很大部分由領展的基金單位支付，他將部分工作薪酬用於其他私人用途是正常不過的」，並強調王氏對領展的未來前景依然充滿信心。至於為何低價大手減持，領展發言人指「其交易時若市場氣氛較佳當然更理想，但交易的時機在於他的個人財務需要」。在減持後，王氏仍然持有386萬個領展基金單位。
至於王國龍大手沽貨的真正原因（True intention），外人難以完全知道。如果「諗得正面些少」，王氏或者在效法長實集團（1113）主席李澤鉅的營商理念（有機會買平啲地，點解唔賣平啲，個客開心，我哋又開心。）。
至於王某的版本，則有可能是「有機會隊平領展個價，點解唔隊佢平啲，散戶將來低價買得開心，自己盡早沽貨又開心」。
無論如何，早幾年前領展一直在相對高位（2017至2020年期間回購價：51至89港元）回購單位，而且在44.2港元的相對低位向單位持有人「伸手攞錢」。這種操作（不論有意或無意）似乎難以為投資者帶來增值。
正所謂「沒有比較就沒有傷害」，太古A (0019)（66.25港元）似乎更懂為股東進行增值。除了在2020年透過供股以每股4.68元增持國泰（0293）的股份（國泰的盈利已在今年上半年大幅改善, 股價亦見8.80港元）,太古亦透過回購股份以及擬派特別股息為股東增值。
疑似「谷高」商場估值，領展跌到40蚊仍不吸引
至於剛剛跌穿40蚊的領展，是否扺買？從多個角度去看，似乎言之尚早。第一，如果王國龍心目中的Fair Value（合理價值）是40港元左右，那麼在42.4港元價位水平「大手減持」是不太明智。假若王氏所知道的事情多於「街外人」，那麼實際情況並不是太明朗。
按每單位帳面值74港元左右計算，現價（39.7港元）領展的市帳率水平為0.54倍。
其他優質本地收租股（例如太古地產、希慎、香港置地）的市帳率水平僅為0.25倍至0.37倍不等，明顯吸引過領展。
再者，領展就旗下香港商場的估值（Appraised Value)設了「似乎過低」的Cap Rate(資本化率)，僅為3.1%至4.5%左右。在1個月HIBOR達5厘左右、1年期美國債息達5.3厘的情況下，Cap Rate水平被低估（報告的商場價值有水份）。
希慎旗下商場（人流亦不俗）的估值Cap Rate達5.25% to 5.50%。香港置地（Hong Kong Land）
的中環核心地段商場（今年上半年旗下租戶的生意也在強勁增長）也涉4.5%Cap Rate。
所以呢，領展所報告的帳面值，在現時高息環境下極有可能「被人為谷高了」。
至於領展的高息（約6厘）,是將核心盈利（或自由現金流）完全派發。因此，一旦在市況不太有利的情況下管理層想減債，就要在低價（相對之前高價位）供股集資。
相比之下，其他老牌物業收租股通常只將60%至75%的核心盈利派發股息。因此在減債（以及將來市況轉好作出投資）的財務彈性（Flexibility），領展便沒有優勢了。
【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師
作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。
免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。
另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。