賣地順利或抑流標　歷年經驗有跡可尋

政府2023-2024年度將出售12幅住宅用地、三幅商業用地及三幅工業用地，加上三個鐵路物業發展項目、三個市區重建局項目，以及私人發展及重建項目，預計全年潛在土地供應可興建約20,550個住宅單位、201,730平方米商業樓面面積及170,000平方米工業樓面面積。

不過，政府賣地計劃與「一鐵一局」的21塊商住地盤裏，有三幅土地早前曾經以流標收場，它們包括2019年流標的九龍啟德第4C區4號地盤商業用地，以及今年初無法成功拍賣的赤柱環角道住宅用地、港鐵大嶼山小蠔灣發展項目第一期。市場對於有關項目前景並不看好。

九龍啟德第4C區4號商業地當年估值上限逾100億港元，現在市場估價卻已跌至30億上下。有人認為流標主要源於政府「離地」、定價過高，但先前的成交項目不乏低於市場估價下限者，加上政府透過土地註冊處掌控的資訊未必會少於個別發展商，所以這一論斷恐怕難以成立。

流標非多數　重推鮮失敗

事實上自2011年10月起，政府賣地計劃全盤採取招標辦法，沒再使用拍賣形式，此後流標者僅16次，佔近300個的項目總數來說不能算多。而且許多地皮流標後能成功重推，像東涌第57區商業用地去年3月已經以近28億元批予華懋集團，而九龍啟德第2A區商業用地則是在改劃成為住宅用途後，於去年底由長江實業以87億元高價奪得，反映項目流標可能只屬於個別或短期情況。

唯一勉強稱得上兩度流標的例子，只有下一年度即將重推的九龍啟德第4C區4號地盤。但該項目於2019年首次招標時，曾被高銀金融旗下駿騰投資以111億元獲得，無奈因為內地加強管控樓市被迫「撻訂」，所以項目才要同年匆忙重新招標並以失敗收場，嚴格來說不能夠算作真正意義的兩度流標。

事實上，政府賣地計劃下的商住地皮即使一度撤回，往往能在中短期內順利重推。大埔白石角科進路、青衣細山路、元朗凹頭這幾個項目，皆於初次流標後不足一年內成功重推出售；較晚的山頂文輝道項目，也能夠在兩年後分拆成兩個地盤批出。

規模龐大或減低投標意欲

至於近期流標的港鐵及市建局項目，前者有收到長實、會德豐、新鴻基地產三份標書的港鐵小蠔灣車廠改建及上蓋發展第一期項目，後者則有僅得新地一家入標的觀塘市中心第四及第五發展區重建項目。

具體審視近期政府及一鐵一局的流標項目，許多都位處優勢明顯的區位，有很高的發展潛力。赤柱環角道一來屬傳統豪宅地段，二來跟赤柱中心區的廣場、市集與體育館等設途距離不遠，按理具備優厚發展潛力。至於小蠔灣第一期則是港鐵車站上蓋項目，啟德項目過去曾經高價成交，而觀塘重建項目亦係直接毗鄰港鐵觀塘站，同樣都表示以上幾處擁有一定的升值潛力。不過，這些項目還有一個共通之處就是規模相對龐大，前期投資壓力沉重可能減低發展商的投標意欲，例如面積27.55萬方呎的觀塘地盤是市建局歷來最大型的單一項目，據悉局方當時甚至規定要求競投財團須達致一定資產淨值或市值。

近日小蠔灣與啟德地皮都有呼聲希望可以分拆推售，市場亦對個別項目進程安排倉猝、招標條款要求繁多等事不無微言。政府官員與「一鐵一局」的決策者，一方面固然要設法確保珍貴地皮不會低價賤賣，另一方面依然有責任盡力回應外界的其他訴求，好讓這些項目日後重推之時能更順利進行。

回看2021年底，港鐵東涌牽引配電站物業發展項目一度流標，然而在下調補地價金額及調整招標條款後，2022年7月重推時已由華懋集團成功投得。現時港鐵確定來年便會重推小蠔灣第一期項目，觀塘市中心第四及第五發展區項目儘管未列入清單，但市建局行政總監韋志成亦表示會考慮為該項目加入住宅元素以重新推出。

需要優化項目安排條款

不過從以往的流標個案可見，用途種類與日期分佈確實值得留意，譬如2019年至2021年間九次推出商業地有五次流標，並且集中於啟德新發展區，這跟先前社會對九龍東建設「核心商業區」願景的質疑相互呼應。而時間上，早在2014年就曾有項目相繼流標。那年1月輕鐵天榮站上蓋物業發展項目兩度流標，3月政府賣地計劃裏的大埔白石角科進路住宅用地撤回招標，到7月輪到市建局的觀塘市中心重建計劃第二及第三發展區未能批出。

適逢2014年同期的樓價指數處於橫行階段，一連串事件在當時引發廣泛憂慮。惟觀塘市中心、白石角、天榮站三個項目後續分別於2014年9月、2014年11月、2015年2月調整後接連成功批出，樓價也是隨即應聲而上。社會對於一時半刻流標個案頻發亦沒需要過份憂慮，應該以理性冷靜的態度去看待和觀察。官員對於土地招標情況似乎沒太擔憂，財政司司長陳茂波便強調整體賣地或重推項目時均會「隨行就市」。但從上述案例可見，招標條件以至用地規劃也可以影響項目會否流標，九龍東的核心商業區建設尤其值得當局重視。