【財經評論】中國樓市進入「大分化」時代

《求是》雜誌周日（1日）刊發人民銀行行長易綱署名文章，文章名為《堅守幣值穩定目標 實施穩健貨幣政策》稱，中國將繼續推動人民幣匯率市場化形成機制改革，不搞競爭性零利率或量化寬鬆政策，保持幣值穩定，「不能讓老百姓手中的票子『毛』了」。同時提到，堅持「房子是用來住的，不是用來抄的」，按照因城施策，加強對房地產金融市場宏觀審慎管理，強化對房地產整體融資狀況監測。

這是中共高層對於房地產調控政策和樓市走向的再次喊話，事實上，持續嚴厲調控之下，中國房地產市場2019年一直處在降温通道。中央經濟工作會和各類政策文件、高層表態，雖然對房地產表述不多，但總的方向和原則已經十分清晰，在「房住不炒」的基本框架下，提倡「因城施策」，強化地方政府主體責任的同時也給予一定空間，對於中國樓市而言已經不能一概而論，一、二、三線城市，甚至是同一規模的城市，調控力度都不盡相同。

京廣滬樓價表現不及深圳

2019年，整個中國房地產市場經歷從快速回暖上升到止漲趨穩再到小幅下行。2019年一季度，中國24個核心城市（社科院定義標準為一線城市和部分二線城市）出現被市場成為「小陽春」的快速反彈；進入5月份，核心城市樓價升幅放慢；2019年8月開始，部分城市房價略有下降，傳統的「金九銀十」行情沒有出現。

稍顯冷清的情況在二手房市場更為明顯，根據中國國家統計局數據，2019年10月，中國70個大中城市中，二手樓樓價下降的城市達到35個，佔到一半。這意味着10月樓價下跌數量已經創出55個月新高。

在一線城市中，北京、上海、廣州樓價相對低迷，2019年初經歷反彈力度也比較弱，隨後出現緩慢下跌。對比之下，只有深圳保持強勢。中國社科院數據監測顯示，近一年來，廣州升價按年下跌3.37%，北京按年下跌3.99%，上海按年輕微上升0.81%，深圳按年上漲5.58%。

中國易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際上房價的上漲是供求關係、需求量本身、庫存量、市場預期、土地購置和房屋建造成本等多因素共同作用的結果。比如今年房企融資環境收緊，會對房企定價產生影響，資金面緊張的企業可能會選擇降價回籠資金。而具體到深圳市場，本身已存量交易為主，新房供應量小。但客觀上講，政府出台的深圳設立社會主義先行示範區等一系列政策會放大市場上漲的預期，因此在「房住不炒」的大原則下，需要警惕部分開發商和中介機構炒作房價，擾亂市場秩序，加劇樓市波動。

長沙青島及濟南樓價下跌

除一線城市外，中國樓市分化在「因城施策」的環境中分化更為明顯。中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈2019年11月發佈《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，超過半數的城市樓價小幅上揚，部分城市下跌。

2019年上海輕微上升情況下，周邊城市浙江寧波、江蘇南通、無錫等正式按年均上升。其中，寧波今年樓價升幅達到10.41%。

但並不是所有的二線城市樓價都在上升，山東青島按年下跌11.67%，濟南按年下跌8.89%，長沙按年下跌6.62%。

社科院料明年樓價走勢升抑後穩

在三﹑四線城市中，樓價下跌的個數增多，但依然有城市樓價漲速較快。一邊是受周期異步性、貨幣化棚改預熱因素影響，山東臨沂、河北唐山、河南洛陽等城市房價升幅較快，另一邊，最極端的情況是黑龍江鶴崗平均每平米房價已不足1,000元（人民幣‧下同），最平單位作價僅2萬元。

中國社科院在報告中預計，由於經濟增速下滑，城市化動力減弱，房地產景氣周期處於尾聲階段，短期主流房價預計將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變，2020年重點城市樓價可能會呈現先抑後穩的態勢，部分城市仍然存在較快上漲或較快下跌的可能。但由於中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡，中國樓市的分化會進一步加劇。