中國樓市穩中有降 政策調整暗中就位
內地房地產行業似乎正在經歷一場洗禮，隨着政策調整的逐步到位，今年的樓市明顯降溫，而明年的房地產價格也勢將逐步回歸理性—既非瘋狂上漲，也不會是隨着經濟放緩而急速跌落，而是穩中有降。
經過這一輪調整，內地房企也正在從最初的「牴觸」與「觀望」情緒中逐步走出。內地房產正在回歸居住本真。
根據中國國家統計局的數據，今年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。另外，1月至10月的數據顯示，中國商品房平均銷售價格增幅也較去年同期下降了近3個百分點。
內地房企槓桿高
中國社會科學院上周三（11月27日）發布的《中國住房市場發展月度分析報告》預計，明年中國重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟着陸，並對北京等十個城市的房價發出了下跌的參考性預警。
面對房價下行，今年及未來兩年的內地房地產企業或將面臨一次「寒冬」考驗。截至今年10月底，內地已有超過400家地產商宣布倒閉。而此前，按照中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆預計，儘管中國目前不存在房價大幅下跌的經濟基礎，但是，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。黃奇帆表示，一旦逆周期發生、房產銷售困難，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負債會讓投機的房地產商付出代價。
內地財經資訊門戶網站東方財富網的資料顯示，目前有超過70%的內地房地產企業的槓桿率在80%以上。在2017年前，雖然內地政府屢次採取了遏制房價的措施，但是受房價持續上漲的影響，銀行信貸以及市場資金向房地產企業傾斜的意願較強。因此，儘管內地房地產行業的槓桿率高企，但始終沒有因政府的遏制和流動性的緊缺而受到致命打擊。
銀行業遭整肅
然而，2017年底開始的針對銀行業的金融整肅，徹底打斷了內地房地產行業的根基。中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清表示，「房地產產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為。」中國人民銀行也發文稱，「房地產行業佔用信貸資源依然較多」，同時強調「加強對存在高槓桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率」。資金的驟然收緊，使需要不斷借新還舊以維持現金流的房地產企業陷入困局。
儘管中國經濟在過去兩年不得不承受增速放緩的「代價」，但是，中央政府依然作出了「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的政治承諾；尤其是在今年屢次定向降準、降低實際利率的過程中，都沒有動搖對房地產的高壓遏制。甚至在今年8月經濟增速再次探底時，中國銀保監會還下發了《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。
從銀行、信託公司，再到更多的金融機構，監管部門密集的融資「限令」，最終打破一些地產企業「減產保價」的觀望情緒，將其逼入「降價促銷」的軌道。中國國家統計局的資料顯示，與銷售面積和房價的下行趨勢不同，今年內地房屋新開工面積同比增速仍保持在10%左右。這種逆周期的現象表明，房地產企業的融資環境嚴峻，需要開發更多的新項目來增加預售回籠資金的速度。同時，大量缺乏融資管道和銷售管道的小型房地產開發商無法維持業務運營，只能黯然退出市場。
不過，對於整個行業，這卻是一次「優勝劣汰」，重新找回自我的機會。
商品房銷售面積不降反升
當然，也有人將此次樓價下行的原因歸結為中國經濟下行的影響。但實情是，在房價增幅放緩甚至出現局部下降的情況下，全國商品房銷售面積卻沒有減少，反而同比增長了0.1%；房地產開發投資增長了10.3%，較去年同期提高了1個百分點。房價趨穩下行和投資增長，這一降一增之間，有力地反駁了過於悲觀的論點。
面對政府對「土地財政」的調整與遏制，一些有先見之明的房地產開發商，早已洞察政策風向，開始轉變自己的發展思路，讓房產價格重新回歸居住本質，並且隨着中高端製造業、互聯網經濟等「新動能」的發展，重新發現熱點區域。
中國社科院在預警北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙台、威海等城市可能出現房價下跌的同時，也預警了深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等城市的房價會上漲。相比房價上漲和房價下跌的城市就可以發現，但凡是高科技產業、創新能力比較突出的城市，抑或鄰近自貿區、大灣區的城市，房價都相對堅挺。
原先依賴政策優勢和資金炒作等原因導致房價高企的城市，其房價則開始回落。 杭州、廈門、溫州、海口等實體經濟和人口規模相對薄弱、但居民槓桿率已超80%的高房價城市，由於前期過度依賴居民信貸拉動房地產投資，抑或利用房地產進行抵押融資，目前正在成為內地房地產炒作的「重災區」。
回歸理性 擺脫「土地財政」
更重要的是，政府壟斷「土地」供應、依賴「土地財政」等導致房價上漲的主因，目前也隨着中國政府「供給側結構性改革」的深入而發生着變化。今年1月至10月，受監測的內地50個大中城市的土地成交平均溢價率繼去年下降至14%後，又再次降至8%以下，政府土地出讓金收入同比下降17.4%。內地樓市曾經出現的「麵粉貴過麵包」的荒誕情形將難以再現。
同時，為了使得地方政府擺脫對「土地財政」的依賴，破解政府與房地產之間的利益捆綁，建立房地產健康發展的長效機制，中央政府在加大中央財政劃轉力度的同時，一方面已將消費稅的大部轉歸地方政府，另一方面將農村集體建設用地的使用、經營權下放給了鄉村民眾集體表決。
隨着明年1月1日起新修改的《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的實施，中國農村集體將成為城市土地供應的新主體。在符合規劃的前提下，只要農村集體三分之二村民同意，就可以自行出租、出讓農村集體經營性建設用地，並可以轉讓、贈予、抵押使用權，與國有土地享受同地同權、同權同價的待遇。
中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵表示，加快集體土地入市，不僅將為兩億多身在城鎮的農民創造更多就業機會，而且還可以抑制地價、房價，減輕企業壓力、降低民眾生活成本，促進中國經濟的增長。
展望明年，內地政府採取的一系列「疏堵結合」的調控和改革政策將陸續就位，無論是價格、市場，還是行業格局，都將迎來巨大變化，不僅各種債務風險將被徹底暴露出來，此前未能及時轉型的地產企業也將進一步陷入困境。另一方面，更多有實力的房地產企業則可重新回歸實業、回歸理性，在政府穩定樓價的基礎上，通過競爭中逐步增加實際有效供給。當居民收入增長而房價穩步下落，房產將可逐步擠出資本泡沫，回歸居住本真。
上文刊載於第191期《香港01》周報（2019年12月2日）〈中國樓市穩中有降 政策調整暗中就位〉。
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