【樓市狂潮】大盤熱賣 單幢盤冷清 揭市區牙籤樓5大滯銷原因
樓市熾熱，過去一年推售的大型新盤均賣個「滿堂紅」，惟多個市區單幢樓銷情卻「不似預期」。如近期推售的長沙灣AVA 61首日沽出29伙，佔可供發售單位85伙僅三成；又如去年10月推售的何文田加多利軒，首日僅沽出不足五成單位。此類單幢盤既位處市區，且入場門檻普遍低於400萬元，銀碼細細理應成為「搶手貨」，偏偏在旺市下坐冷板凳，《香港01》拆解當中五大原因。
其實市區單幢樓「滯銷」非新鮮事，追溯至2015年年中小股災出現後，遠展旗下黃大仙鑽嶺首日發售234伙，僅沽出130伙或55%；會德豐筲箕灣ISLAND RESIDENCE、新世界等發展的旺角SKYPARK、宏基資本尖沙嘴匯萃等，首日亦只沽出約三至四成單位。
即使過去一年，樓市大旺，多個大型新盤如新地元朗PARK YOHO 系列、啟德以至荃灣西多個項目，均錄得首日近沽清的佳績，市場購買力強勁，惟港、九單幢盤的首日銷售比率卻持續徘徊三至五成。市區樓未能叫好又叫座，大致有五大「死因」：
1．遠期樓花 難即時收租
不少單幢樓屬於超遠期樓花，由購入單位至落成入伙動輒需要兩、三年。如長沙灣AVA 61目前仍在拆樓階段，至2020年3月底才入伙，即樓花期長達33個月，長線投資者購入單位後，未能即時放租。與此同時，時下不少年輕一族仍與父母同住，購入單位後會先將之放租，變相由租客代為供樓，面對此類遠期樓花項目，如意算盤難打響。
2．面積細多奇則 難擺放傢具
由於市區單幢樓位處的地域多來自舊樓收購重建，故地盤往往面積超細、且剪裁未必工整；要在有限空間興建最多單位、又或者要遷就景觀等，發展商則往往要扭盡六壬，從而引申出不少奇則。如近年首五名最細的「納米單位」，一律不足200平方呎，均出自單幢樓。如AVA 61部分單位的面積，便壓縮至僅150平方呎；又如2015年推售的何文田勝利道1號，便出現三角形廳堂，放置睡床後便不能進出廚房。實用率低，直接影響生活質素，即使銀碼再細，亦難被用家所接受。
3．攤分管理費貴 間接影響升值潛力
不少單幢盤提供「納米單位」，居住空間細小，且欠缺大型會所設施，但由於單位伙數少，故每戶要攤分的管理費變得相當高昂，每呎計隨時比豪宅還要貴。如黃大仙鑽嶺每呎管理費便要5元，比鄰近二手屋苑新光中心貴逾兩倍；又如石塘咀南里壹號每呎管理費為5.5元，以最細面積210平方呎開放式房型計，每月管理費支出需要1,155元。正因為管理費高，又欠設施，個別甚至沒有停車場，間接亦影響到樓宇的升值潛力。
| 項目 | 首批折實入場價 | 首日推出(伙) | 首日沽出(伙) | 銷售比例 |
| 盧華旗下長沙灣AVA 61 | 276萬元 | 85 | 29 | 34% |
| 盧華旗下馬頭角AVA 55 | 297萬元 | 72 | 38 | 53% |
| 恒地何文田加多利軒 | 375萬元 | 68 | 33 | 49% |
4．發展商品牌效應
固然，發展商的品牌效應亦相當影響買家的入市選擇，並非每一個單幢住宅項目的銷情均絕對性「慢熱」。如向來予人質素保証的新地旗下屯門單幢盤珀御，在政府推出遏抑「一約多伙」措施後開售118個單位，首天已接近沽清；南豐屯門豐連首日推370伙亦速沽八成半單位。
５．日後轉手銀行難估價
因為單幢樓的伙數少，故交投不會太頻繁，盤源數量亦相對屋苑低，將物業進行銀行估價時欠缺指標，叫價亦難有參考，故價位未必如屋苑般穩定，易窒礙買家入市步伐。
事實上，除啟德新發展區外，本港市區大面積的住宅地皮已買少見少，未來單幢樓或兩、三幢的小型屋苑將續成住屋主流。然而，即使位處市區又擁有成熟交通、購物配套，買家最終決定是否入市，還是看住屋環境與質素。