【土地大辯論】東大嶼能膺新中環嗎？（下）——新界北應設副都心
前特首董建華牽頭的團結香港基金，提倡「強化東大嶼」，引發不少關於工程造價驚人、建造年期太短、人口密度過高等爭議。然而，這些爭拗都沒有觸及應否發展東大嶼作為中心商業區的關鍵考量——這個由於臨近中環這個傳統中心商業區而被《香港2030+》規劃為未來新中心的東大嶼都會，能有效疏解城市功能、處理「職住失衡」、實現多元產業等問題，乃至能令香港不再被金融及地產業掏空嗎？
城市規劃的使命之一，在於通過城市功能佈局，解決其所面對的問題，為人們締造宜居生活。以正陷入發展困局的香港為例，其經濟產業結構單一，過於依賴盤踞中環CBD（中心商業區）的金融、服務業，導致就業地點集中、職業技能有限；惟特區政府多年嘗試轉型無果，如今「中心極化」及「居職分離」問題愈趨嚴重，導致交通壓力沉重，租金貴絕全球，實體經濟式微。
被遺忘的問題核心—東大嶼能膺新中環嗎？
前特首梁振英2014年提出「東大嶼都會」的原意之一，是藉建立全新的中心商業區（或稱商業核心）促進香港經濟發展。然而，其選址卻非明智之選，這或會深化中環「中心極化」的問題，無法釋放其他經濟動力。
早於2008年，公共專業聯盟發表的《重構城市佈局—副都市中心發展策略與全國高鐵香港段規劃》已經批評，特區政府多年來把發展中心集中於維港兩岸都會，根本未能擺脫港英政府晚期的保守發展策略，導致都會核心不斷膨脹，朝着更高密度的空間格局發展。
為矯正地區發展不均的情況，公專聯的報告曾建議在元朗錦上路興建副都市中心，並以此作為廣深港高鐵的總站，藉此締造區域性成本結構接替，即在都會核心以外形成租金相對廉宜的商業區，並興建商貿展覽中心，提供會議和文化表演場地，為擴建中的灣仔會展中心分流，以釋放其他產業的發展潛力。
然而，香港高鐵站最終定址在已極具發展規模、靠近中環核心的西九龍，其他建議亦不獲政府接納。
事隔十年，中環核心的「中心極化」問題愈趨嚴重。根據《香港2030+》，非都會區與都會區的居住人口比率分別為41.2%和58.8%，但兩區的職位分佈比率，卻是23%和76.2%，可見本港居所與職位地點分布失衡的問題嚴峻，導致交通走廊擁擠、延長市民通勤時間、減少與家人團聚、生產力下降等等。另一方面，盤踞中環核心的金融及服務業，亦繼續掏空實體經濟，令香港難以轉型。
不料，揚言引入創新規劃概念的「東大嶼都會」，卻仍依靠中環核心，繼續「食老本」。
有指「東大嶼都會」可疏解中環核心的擠迫，例如吸引大企業的後勤部門遷移至該區，既可釋放核心空間，又可與核心保持緊密聯繫。然而，《香港01》記者早前到上海探究當地疏解中心經驗時，曾參與編製《上海2035總規》的上海同濟城市規劃涉及研究院總規劃師孫施文就提醒我們，當原本位於浦東中心的企業後勤部門遷移至鄰近的中心後，剩下的空間往往換來一些小公司進駐，導致人員往來更為緊湊。換言之，像「東大嶼都會」這般如此不觸痛癢的「疏解」，可能令整個核心都會圈及中環核心更為擠迫。
更值得聚焦的討論—在新界北設立全新商業核心
當年有份撰寫《重構城市佈局》、身兼民主黨黨員的吳永輝仍然堅持，政府應該在新界興建副都市中心。他估算，新界東西有超過一半人口，每天跨越多區到獅子山以南至太平山以北的舊都會中心上班。
這對交通基建構成極大壓力，例如在早上繁忙及放工時段，連接新界與市區的屯門公路大欖隧道等，不時出現方向性繁忙及擠塞。與此同時，都會的集中發展，亦為租金上升帶來壓力。根據仲量聯行的統計，去年中環CBD甲級寫字樓呎租為210元，連續第二年貴絕全球，比第二位的紐約市中城區貴約67%。另一CBD九龍東亦面臨飽和，仲量聯行7月發布《香港地產市場觀察》報告顯示，九龍東寫字樓租金按月上漲0.2％，促使其空置率在12個月內首次跌穿10%。
香港總商會總裁袁莎妮早於2012年已經警告，高昂的租金已直接影響香港的競爭力。很多本來應落戶香港，但賺錢能力不大的非前線工種，都因而轉移到租金較本港便宜的新加坡。另外，有部分公司為減省租金成本，緊縮員工辦公空間，以在同一單位內容納更多員工，導致工作環境擠迫。難怪高昂租金都令外地投資者卻步。
吳永輝被問及是否仍然屬意在錦上路設立副都市中心時，坦言該區昔日可依靠高鐵的優勢不再，故重新建議在新界東北或西北建立副都市中心。他解釋，CBD的特點之一，是服務的幅員廣闊，新界東北及西北地區，在地理上較為接近內地，市民可以直接北上深圳的福田站乘搭高鐵，到達100至500公里的活動範圍，比他們南下西九高鐵站再出發更為快捷。
至於確切選址，吳永輝認為，新界東北的上水及粉嶺一帶，以及新界西北的洪水橋，均具潛力。他表示，上水及粉嶺一帶範圍大，洪水橋則方便連接西邊的交通口岸，接駁機場和港珠澳大橋；至於錦上路雖然失去高鐵優勢，但若內地當局願意釋放附近的石崗機場用地，就仍有發展潛力。他又強調，選址只屬初步建議，詳細方案需留待社會討論。
香港珠海學院一帶一路研究所所長陳文鴻亦曾經撰文，建議參照日本京都等樞紐車站模式，發展洪水橋副中心。他分析指，香港人口北移，同時深圳經濟中心西移，只要兩者相互連通，就可增加本地人口就業機會，解決都會中心的交通擁擠問題，實屬「非造不可」。
東大嶼發展尚未定案，在新界北建立全新商業核心的建議着實值得關注。《香港01》上周六（9月8日）主辦「土地大辯論高峰論壇」，與會講者之一黃遠輝提到，他早年擔任城市規劃委員會成員時，已建議政府帶頭北移，以紓緩南北走向的交通壓力，惟當局沒有接納。
同場的香港01創辦人兼總編輯于品海總結發言時，質疑當局礙於收地困難，不願在新界北發展全新的中心商業區。他又表示，「土地」應該優先「規劃」還是「供應」，是「雞與雞蛋」的問題，永遠不可只談其一，更不可被個別問題阻礙視線，而解決香港土地困局的關鍵，在於以行政長官林鄭月娥為首的香港政府，是時候以公眾利益為依歸，展現其願意幫助人民安居的魄力和決心，以及對香港未來發展的願景和規劃。
上文節錄自第128期《香港01》周報（2018年9月10日）《東大嶼能膺新中環嗎？》。
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