【星之谷】業主趁市旺「添食」 第二層樓申高成數按揭攻略
撤辣後，投資者不再受到辣稅制約，擁有物業後再買多幾層樓收租之成本大減，帶動樓市成交火熱。不過，一般業主因應預算限制，想再置業買第二層樓的話，更想知道的很可能是如何獲批高成數按揭——譬如是8成或9成按揭，本文將逐一拆解。
首先，如果業主本身有按揭在身，下一層樓申請按揭的話，需要扣減按揭成數，經按揭保險公司最多只可以申請8成按揭；如果不經按揭保險公司，僅向銀行借，都要扣減1成按揭，即第二層樓最高可借6成按揭。
至於第二層樓能否成功獲按揭保險公司批出高成數按揭，關鍵在於該住宅用途是否符合「自住」定義 。如果業主原有住宅本身已經獲批高成數按揭，亦即是「自住」用途，買新一層樓又是「自住」的話，那麼業主便擁有兩層「自住樓」，在按揭保險公司角度便不太合理。
業主兩層「自住」不合理
不過，如果業主持有住宅未有採用高成數按揭，只是普通6成或以下按揭，沒有經按揭保險公司，那麼買入新一層住宅時，可以向按揭保險公司聲明舊居將會給家人居住，譬如父母，而新入手的那層住宅屬自住用途，並會申請高成數按揭，這個理由絕對可以接受。
至於另一個場景——將舊居放租而申報新買入住宅是「自住」，並申請高成數按揭，又是否可行呢？按揭保險公司理應會接受，但要留意按揭保險公司需要查閱租約，而租金可以打7折計算入息。
改物業用途助入手新物業
以上有個伏位。如果本身兩年前買樓獲批6成按揭，並向銀行申報是自住，單位是不能放租的；如果改變用途則需要通知銀行。
幸好現時政府放寬了按揭成數，6成按揭也可以出租，故筆者建議可以向銀行提出物業會改變用途，擬用作出租，那麼事情便名正言順，買新一層住宅自住也可以申請高成數按揭，租金亦可計算入息。
最後溫提，如要申請高成數按揭，需要有較齊全的入息證明，包括稅單、銀行出糧紀錄等等。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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